Многоквартирный дом – это специфический объект, отдельными площадями которого владеют собственники квартир, а пребывают в общей. В собственной квартире ремонт владелец делает по желанию, текущий ремонт мест общего пользования – это обязанность УК и ЖСК.
Суть работ
Текущий ремонт — это необходимость, которая возникает в результате постоянной эксплуатации общедомового имущества. Подобный ремонт в многоквартирном доме – являет собой набор действий, выполняет их ответственная организация (ТСЖ, УК). Действия направлены на поддержку удовлетворительного состояния и удаление неисправностей, которые мешают комфорту, а также и несут опасность для жильцов.
ВАЖНО! Текущий ремонт многоквартирного дома выполняется не хаотично, а в определенной последовательности. Касаться он может как МКД в целом, так и отдельных его коммуникаций, даже 1-2 подъездов.
Нормативы содержания МКД
Согласно ст. 10 Постановления Правительства № 491, приняты следующие нормативы содержания общего имущества в МКД:
1. Соблюдение показателей надежности, безопасности, гарантия сохранности имущества владельцев.
2. Доступ жильцов к местам общего пользования, земле, на которой размещен МКД.
3. Сбережение прав, интересов владельцев и жильцов.
4. Исправное состояние инженерных коммуникаций для предоставления услуг жильцам, подача коммунальных ресурсов, согласно с правилами и заключенными договорами.
5. Поддержание архитектурного облика, согласно с проектом возведения.
6. Соблюдение норм закона в сфере энергосбережения.
Разница между проводимыми работами
Регламент технической эксплуатации жилищного фонда подразумевает проведение 2 типов ремонта: текущего и капитального.
Капитальный ремонт многоквартирного объекта – это замена инженерных систем и несущих конструкций, что составляют МКД:
• стены;
• перекрытия;
• фундамент.
Проводится он не чаще 1 раза в несколько лет. По продолжительности он длится месяцы, а то и год.
Что касается текущего, то тут учитывается состояние дома, но ключевая его задача – это поддержать в имеющемся состоянии строения и коммуникации, подготовить здание к новому сезону. Срок проведения от 2-3 до 17-20 дней.
Основные моменты: сроки, особенности
Каждый собственник обязан знать перечень работ по текущему ремонту, чтобы понимать, когда пора защищать собственные права.
ВАЖНО! Порядок проведения работ определяется не ФЗ и не желанием УК или ТСЖ, а договором обслуживания. При появлении потребности выполнить работы вне заключенного соглашения, данный момент обсуждается на общем собрании жильцов.
Частота проведения ремонта разная:
• 1 раз в 3 месяца.
• 2 раза в год.
• 1 раз за год.
• 1 раз в 2 года.
• 1 раз в 5 лет.
Стоит понимать, что плановый ремонт – это не внезапно появившаяся потребность, а спланированные действия, направленные на улучшение и/или поддержание состояния общего имущества.
Оплата текущего ремонта многоквартирного дома производится по ежемесячной квитанции или вписывается в счет жилищных коммунальных услуг в виде строки «содержание и ремонт собственности МКД». Если МКД состоит на балансе муниципалитета, то ремонт проводится за счет бюджетных средств. Суммы определяются исходя из ст 154 ЖК РФ, конечное решение принимают органы местного самоуправления.
Основаниями для проведения текущего или капремонта считаются плановые осмотры МКД. Такие проводятся до и после отопительного сезона, осенью и весной. В процессе осмотра определяются объемы предстоящих работ, вносятся в специальный акт все обнаруженные неисправности.
Перечень работ
Содержание и текущий, не капитальный, ремонт общего имущества проводится по нескольким направлениям, при этом охватываются конструкции и инженерные системы. Ремонтные работы осуществляются:
1. Крыша. По необходимости укрепляется кровля, опоры, латаются трещины кровли, проводится покраска, замена или ремонт водосточных труб.
2. Межэтажные перекрытия: укрепление или замена.
3. Фундамент: укрепление, подливка некоторых участков, прочистка вентиляционных шахт, удаление сырости.
4. Стены: заделка трещин, герметизация, окрашивание. По необходимости восстановление архитектурных элементов фасада.
5. Окна: замена блоков или некоторых элементов, окрашивание.
6. Полы: укрепление, замены отдельных участков.
7. Прочистка вентиляционных каналов.
8. Потолки: заделка трещин косметическая отделка.
9. Система отопления: прочистка, подготовка к очередному сезону.
10. Водоснабжение и мусоропровод: чистка. Проверка работоспособности.
11. Лифт: техобслуживание, проверка состояния.
ВАЖНО! В процессе проведения текущего ремонта проводится посадка деревьев, очистка и облагораживание территории, покраска элементов детской площадки.
Содержание и ремонт общедомовой собственности может включать и другие работы, так как все дома разные и отличаются собственной системой функционирования.
Не проводятся следующие виды работ:
• Действия по ремонту конкретной квартиры. На территории недвижимости, что пребывает в частной собственности работы проводится владельцем.
• Замена инженерного оснащения без необходимости проведения таковых действий. Даже в случае, если срок эксплуатации истек, но функционируют коммуникации нормально, внести такие работы в статьи расходов не выйдет.
Обязанность проведения
Обязанность проводить работы ложится на управляющую компанию, проводится он за счет платы, внесенной жильцами за текущий ремонт многоквартирного дома. Об этом сказано в ст. 154-156 ЖК РФ. Работы могут выполнять подрядчики, нанятые управляющей организацией. Последняя выбирается по результатам проведения конкурса, который организовывают владельцы квартир и жильцы.
Контроль выполнения работ передается в руки собственников или специальной уполномоченной на это организации, та же УК. После завершения работ обязательно проводится приемка, о чем составляется акт. Принимает объект комиссия, в ее составе:
1. Собственники – представитель от них.
2. Уполномоченная управляющая компания.
3. При необходимости привлекается независимый эксперт.
Некачественный ремонт: куда обращаться
Хотя между сторонами и подписывается договор, в котором указываются права и обязанности, а также гарантийные обязательства подрядчика, последние часто предоставляют некачественный результат.
Если средства на текущий ремонт потрачены, а желанного результата нет, что же в таком случае делать собственникам? Варианты следующие:
• Обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением. Составить его в 2 идентичных экземплярах, один из них с визой секретаря принимают в УК.
• Направить заявление в районную или горадминистрацию, жилинспекцию.
• При отсутствии реакции писать исковое заявление в суд.
ВАЖНО! Платить взносы за данную работу жильцы все равно обязаны, но если работы проведены с нарушениями или вовсе не реализованы, они имеют право запросить перерасчет. Если последует отказ, то также требуется обратиться в суд.
Вывод
Проведение текущего ремонта — необходимость, так как все общедомовое имущество изнашивается быстрее, чем частные квартиры. Важно, чтобы жильцы знали и умели контролировать сроки проведения работ, а также знали, как отстоять собственные права и ежемесячные взносы.
